Nuevo FOGAES y subsidio hasta 6.000 UF: qué cambia y cómo puede ayudarte a comprar una propiedad en Chile
Comprar una vivienda nueva en Chile puede ser más accesible para miles de familias gracias a la ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria y de la garantía estatal FOGAES.
Desde agosto de 2026, la Ley N.º 21.836 amplió de 4.000 a 6.000 UF el valor máximo de las viviendas nuevas que pueden acceder al beneficio, elevó de 50.000 a 80.000 el número máximo de subsidios y extendió hasta el 31 de mayo de 2028 el plazo para solicitar financiamientos. Estos cambios ya fueron incorporados a los reglamentos mediante el Decreto Exento N.º 238 del Ministerio de Hacienda.
Pero el cambio más importante no está solamente en el nuevo límite de precio.
La combinación de un subsidio a la tasa hipotecaria y una garantía estatal que facilita el financiamiento reduce dos de las principales barreras que enfrentan quienes buscan comprar una propiedad: el monto del pie y el costo mensual del crédito hipotecario.
En esta guía te explicamos qué cambió con la ampliación del FOGAES, cómo funciona y qué deberías revisar antes de comprar.
¿Qué cambia con el nuevo Subsidio y FOGAES?
Esto significa que viviendas nuevas que antes quedaban fuera del beneficio por superar las 4.000 UF ahora pueden acceder al programa si tienen un precio máximo de 6.000 UF, siempre que se cumplan los requisitos establecidos y que la operación sea aprobada por una entidad financiera participante.
Además la ampliación incorpora 30.000 cupos adicionales, llevando el máximo del programa desde 50.000 a 80.000 subsidios.
Según información entregada por el Ministerio de Hacienda al presentar la ampliación, elevar el límite hasta las 6.000 UF permitiría que el beneficio alcance aproximadamente al 88,1% de la oferta de casas y departamentos nuevos disponible en Chile.
¿Qué es FOGAES y para qué sirve al comprar una propiedad?
FOGAES es el Fondo de Garantías Especiales del Estado. Es un programa que funciona como respaldo estatal para facilitar el acceso al financiamiento hipotecario destinado a propiedades nuevas.
Esto es importante porque uno de los obstáculos más frecuentes al comprar una propiedad no es necesariamente poder pagar el dividendo, sino reunir el pie que exige la entidad financiera.
La garantía estatal puede facilitar operaciones con un mayor porcentaje de financiamiento. En la implementación del programa se ha comunicado la posibilidad de financiar hasta el 90% del valor de la vivienda, lo que puede reducir el pie a aproximadamente un 10%, siempre sujeto a evaluación crediticia y a las políticas de cada institución financiera.
En términos simples, un mayor porcentaje de financiamiento puede significar un pie inicial menor.
Por ejemplo, si una entidad financiera aprueba un crédito por el 90% del valor de una propiedad, el comprador deberá aportar el 10% restante, además de los gastos asociados a la operación.
FOGAES no significa que el Estado entregue el dinero del pie directamente al comprador, ni garantiza automáticamente que una entidad financiera aprobará el crédito.
La evaluación financiera sigue siendo obligatoria.
¿Qué tiene que ver FOGAES con la tasa hipotecaria?
Aquí es importante distinguir dos herramientas que funcionan de manera complementaria:
- Subsidio a la tasa de interés
El subsidio establecido por la Ley N.º 21.748 corresponde a 60 puntos base, equivalentes a 0,60 puntos porcentuales, sobre la tasa de interés del crédito hipotecario. El reglamento establece además que la totalidad de ese subsidio debe trasladarse al solicitante como una rebaja en su tasa. Puedes revisar esta condición en el reglamento del subsidio hipotecario del Ministerio de Hacienda.
- Garantía estatal FOGAES
Entrega un respaldo estatal a la operación frente a la institución financiera y puede facilitar mejores condiciones de acceso al crédito.
Por esta razón, el programa no actúa solamente sobre el pie. También puede disminuir el costo financiero de la compra y, con ello, el monto mensual del dividendo.
Al presentar la ampliación, el Ministerio de Hacienda señaló que las condiciones asociadas al programa podrían llevar las tasas de operaciones beneficiadas desde niveles cercanos al 4% hasta aproximadamente un 3%. Esta cifra debe entenderse como una referencia y no como una tasa fija o garantizada para todos los compradores.
Entonces, ¿FOGAES significa que todos tendrán una tasa del 3%?
No. Este punto es especialmente importante. El 3% no es una tasa hipotecaria universal ni garantizada para todos los compradores.
La tasa final dependerá de factores como:
- institución financiera;
- renta del solicitante;
- nivel de endeudamiento;
- porcentaje financiado;
- plazo del crédito;
- historial financiero;
- características de la operación.
El subsidio aporta una rebaja de 60 puntos base sobre la tasa del crédito, mientras que cada banco, cooperativa o mutuaria mantiene sus propias condiciones comerciales y políticas de evaluación.
Por eso, dos personas que compran propiedades del mismo precio pueden obtener condiciones hipotecarias diferentes.
La cifra cercana al 3% debe entenderse como una referencia comunicada por la autoridad y no como una tasa garantizada para todos los créditos.
¿Cómo puede reducirse el pie con FOGAES?
Supongamos una vivienda nueva de 5.000 UF con un financiamiento equivalente al 80% de su valor.
Esto no significa que todas las operaciones obtendrán automáticamente financiamiento por el 90%. El porcentaje final dependerá de la evaluación crediticia, las políticas de la institución financiera y las condiciones aplicables al programa.
Pero el ejemplo permite entender por qué la garantía estatal puede ser especialmente relevante para personas que tienen capacidad para pagar un dividendo, pero todavía no han logrado reunir un pie equivalente al 20% del precio de una vivienda.
¿De qué sirve subir el límite desde 4.000 hasta 6.000 UF?
Amplía significativamente el universo de viviendas nuevas que pueden acceder al programa.
Antes de la Ley N.º 21.836, una vivienda sobre 4.000 UF quedaba fuera del límite general del beneficio. Con la nueva normativa pueden incorporarse viviendas nuevas de hasta 6.000 UF ampliando la oferta dónde elegir.
Eso puede significar acceso a:
- departamentos de mayor superficie;
- viviendas con más dormitorios;
- casas en determinadas comunas;
- proyectos ubicados en sectores con precios superiores;
- una oferta considerablemente más amplia de viviendas nuevas.
Según la Cámara Chilena de la Construcción, el límite de 6.000 UF abarca aproximadamente el 88,1% de la oferta de viviendas nuevas disponible en el país.
Un análisis publicado por Pulso de La Tercera permite dimensionar el cambio: al 30 de junio de 2026 existían cerca de 19.000 viviendas nuevas con precios entre 4.000 y 6.000 UF que quedaban fuera del límite anterior del beneficio.
Por lo tanto, el ajuste no es solamente financiero, sino que también amplía las posibilidades de elección.
Ejemplo: cuánto podría cambiar el dividendo de una vivienda de 5.000 UF
Estos valores deben entenderse como un ejemplo referencial utilizado por la autoridad, no como una simulación bancaria ni una oferta crediticia.
Para conocer tu dividendo real debes cotizar directamente con una entidad financiera. En ESEPE podemos orientarte durante ese proceso y ayudarte a evaluar distintas alternativas de financiamiento para nuestros proyectos.
¿Quiénes podrían beneficiarse especialmente con esta ampliación?
La medida puede resultar especialmente relevante para quienes se encuentran en alguno de estos casos:
Personas que tienen ingresos, pero les cuesta juntar el pie
Ahorrar un 20% del precio de una propiedad puede tomar varios años. La posibilidad de obtener un financiamiento mayor puede reducir significativamente esa barrera inicial.
Familias que buscan propiedades de más de 4.000 UF
El límite anterior dejaba fuera viviendas nuevas cuyo valor superaba las 4.000 UF. Subirlo hasta 6.000 UF amplía considerablemente el rango de propiedades elegibles para el programa.
Personas que están evaluando comprar una vivienda nueva
El beneficio general se aplica a créditos destinados a viviendas nuevas que cumplan con los requisitos de la Ley N.º 21.748 y su reglamento.
Compradores que buscan reducir el dividendo
Una menor tasa hipotecaria puede generar una diferencia relevante en el pago mensual y en el costo total del crédito durante varios años.
¿FOGAES entrega dinero para pagar el pie?
No, y esta es una de las confusiones más comunes.
FOGAES no deposita dinero al comprador para pagar el pie. Funciona como una garantía estatal frente a la institución financiera.
Ese respaldo puede facilitar que la institución apruebe un porcentaje mayor de financiamiento, reduciendo indirectamente el monto que el comprador debe aportar inicialmente.
La diferencia es fundamental: FOGAES no paga tu pie; puede facilitar que necesites un pie menor.
¿El banco está obligado a aprobar el crédito?
No. Acceder al programa no reemplaza la evaluación crediticia.
Las instituciones financieras continúan analizando variables como:
- renta;
- estabilidad laboral;
- nivel de endeudamiento;
- historial de pago;
- edad;
- plazo solicitado;
- capacidad para pagar el dividendo.
Por eso, cumplir con las condiciones generales del beneficio no garantiza por sí solo la aprobación de un crédito hipotecario.
¿Qué requisitos importantes conviene tener presentes?
Además del valor máximo de 6.000 UF y de tratarse de una vivienda nueva, el programa mantiene condiciones operativas que deben revisarse antes de iniciar una compra.
¿Qué conviene hacer antes de comprar?
Si estás evaluando aprovechar esta oportunidad, el primer paso debería ser entender cuánto puedes financiar.
Puedes comenzar con seis preguntas:
- ¿Cuánto ingreso líquido tengo?
- ¿Tengo con quién complementar este ingreso?
- ¿Cuánto puedo destinar mensualmente a un dividendo?
- ¿Cuánto pie tengo disponible?
- ¿Qué porcentaje podría financiarme una entidad financiera?
- ¿Cuánto puedo gastar en una propiedad sin comprometer excesivamente mi presupuesto?
Después conviene cotizar en más de una institución financiera. Las diferencias entre bancos, cooperativas y mutuarias pueden ser relevantes tanto en tasa como en seguros, costos asociados y porcentaje de financiamiento.
Si quieres entender cómo se combinan las condiciones actuales del mercado, puedes continuar con nuestra guía ¿Por qué comprar una propiedad ahora? Tasas bajas, FOGAES y subsidio al dividendo.
También puedes profundizar en cómo complementar renta para acceder a un crédito hipotecario.
FOGAES, subsidio a la tasa y descuento inmobiliario no son lo mismo
Cuando existen varios beneficios simultáneamente puede ser fácil confundirlos. Cada herramienta interviene en una parte distinta de la compra.
Cuando una operación reúne varias condiciones favorables, sus efectos pueden complementarse: un menor precio reduce el monto que necesitas financiar; un pie menor reduce el ahorro inicial requerido; una tasa menor disminuye el costo financiero; y un dividendo menor mejora la carga mensual del hogar.
Preguntas frecuentes sobre el nuevo FOGAES y subsidio hasta 6.000 UF
¿Hasta qué valor puede costar la vivienda?
El límite vigente es de 6.000 UF para las viviendas nuevas que cumplan con las condiciones del programa.
¿Sirve para casas y departamentos?
Sí. El beneficio se aplica a la adquisición de una vivienda nueva que cumpla con los requisitos legales; no está restringido exclusivamente a casas o departamentos.
¿Tiene que ser mi primera vivienda?
No como requisito general del programa. El beneficio se aplica a la adquisición de viviendas nuevas que cumplan las condiciones establecidas. Existen reglas y cupos especiales asociados a determinados beneficiarios de primera vivienda, pero no debe confundirse esa reserva específica con una exigencia general para todos los solicitantes.
¿FOGAES permite comprar sin pie?
No. El programa puede facilitar operaciones con financiamiento de hasta el 90% cuando la institución financiera lo aprueba, pero eso no significa financiar automáticamente el 100% de la vivienda.
¿Puedo acceder a una tasa hipotecaria del 3%?
No existe una tasa única garantizada del 3%. La autoridad ha utilizado una tasa cercana al 3% como referencia para explicar el efecto esperado del programa, pero la tasa efectiva dependerá de la institución financiera, del solicitante y de las condiciones específicas del crédito.
¿Cuántos cupos tiene el programa?
La Ley N.º 21.836 elevó el número máximo de subsidios de 50.000 a 80.000, es decir, agregó 30.000 cupos al máximo originalmente contemplado.
¿Hasta cuándo estará vigente?
Los financiamientos pueden solicitarse hasta el 31 de mayo de 2028, sujeto a disponibilidad de cupos y al cumplimiento de las condiciones legales y reglamentarias.
¿FOGAES garantiza que me otorguen el crédito?
No. Cada institución financiera mantiene la responsabilidad de evaluar y aprobar el crédito hipotecario.
En ESEPE llevamos más de 35 años desarrollando proyectos inmobiliarios y acompañando a personas y familias durante el proceso de compra. Puedes conocer los proyectos de ESEPE y evaluar qué alternativas se ajustan a tu presupuesto y objetivos.