Nueva exención de IVA para viviendas en Chile: ESEPE te entrega un 19% de descuento en propiedades con entrega inmediata
Comprar una vivienda nueva en Chile tendrá una condición excepcional a partir del 1 de diciembre de 2026.
La Ley N.º 21.850, Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social, estableció una exención transitoria de IVA para algunas ventas de viviendas nuevas, por un plazo de un año.
Pero ojo: eliminar el IVA no significa que las propiedades bajen un 19%. En una vivienda, el IVA representa en la práctica entre un 11% y un 15% de su precio, según cada casa o departamento.
Por eso, en ESEPE decidimos ir más allá y llevar el beneficio al 19%.
Ahora todas las unidades adheridas a esta promoción, de los proyectos Altos del Valle y San Francisco, en Puente Alto, y Barrio Viña Carmen y Volare, en Buin, que cuenten con entrega inmediata y que se escrituren desde el 1 de diciembre de 2026, ESEPE les aplicará un 19% de descuento sobre el precio de lista. Por eso, en ESEPE decidimos ir más allá y llevar el beneficio al 19%.
Este 19% es el beneficio total: incluye el ahorro asociado a la exención de IVA y la diferencia que pone ESEPE para completar el 19%.
Así de simple: una propiedad cuyo precio de lista sea, por ejemplo, 5.000 UF, con un descuento comercial de 19% tendría una rebaja de 950 UF y un precio resultante de 4.050 UF.
¿El momento perfecto para invertir?
Cuando esta disminución de precio se combina con las actuales herramientas de apoyo al financiamiento hipotecario, se abre una ventana especialmente interesante tanto para quienes buscan una vivienda como para quienes están evaluando una inversión inmobiliaria.
¿Qué cambió con el IVA de las viviendas nuevas en Chile?
La Ley N.º 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, estableció una exención transitoria del IVA aplicable a determinadas ventas de viviendas nuevas con entrega inmediata.
La medida comienza a regir el 1 de diciembre de 2026 y tiene una duración de un año.
Para acogerse a la exención deben cumplirse varias condiciones. Entre las principales:
- Debe tratarse de una vivienda nueva.
- La operación debe corresponder a su primera enajenación.
- La vivienda debe haber contado con recepción definitiva de obras al 17 de octubre de 2026, fecha de publicación de la ley.
- La compraventa debe cumplir los plazos y formalidades establecidos por la normativa.
- Debe ser una casa o departamento con entrega inmediata.
La ley también puede comprender estacionamientos y bodegas asociados cuando se venden junto al departamento y cumplen las condiciones establecidas.
Algo importante a tener en cuenta es que la exención no establece un límite de precio para la vivienda, ni está restringida exclusivamente a personas naturales. Esto amplía su relevancia para quienes buscan una vivienda propia y para quienes analizan oportunidades de inversión.
Entonces, ¿una vivienda nueva debería bajar 19%?
No necesariamente. Y este es probablemente el punto más importante para entender correctamente la nueva normativa.
Aunque la tasa general del IVA en Chile es de 19%, el IVA asociado a una operación inmobiliaria no equivale simplemente al 19% del precio final de una vivienda.
Entre otras razones, el terreno tiene un tratamiento diferente dentro de la determinación de la base imponible para el cálculo del IVA. Por eso, eliminar el IVA de una operación inmobiliaria no significa automáticamente descontar 19% del precio publicado de una propiedad.
Estimaciones del mercado han situado el IVA contenido en el precio de una vivienda en porcentajes en torno al 11% y 15%, dependiendo de la composición de cada proyecto.
Por eso es importante distinguir dos conceptos:
Una cosa es la exención tributaria establecida por la Ley N.º 21.850 y otra es el descuento comercial que una inmobiliaria decida entregar al comprador.
En ESEPE decidimos llevar el beneficio al 19%
Aquí está la diferencia.
A partir de esta nueva oportunidad tributaria, ESEPE decidió establecer un descuento comercial equivalente al 19% del precio de lista para las unidades que formen parte de la promoción.
Esto significa que aunque el IVA no alcance el 19%, ESEPE se pone con la diferencia para llegar a ese número.
O sea, ESEPE lleva el beneficio al 19% del precio de lista.
Por ejemplo:
Esto transforma una modificación tributaria en una oportunidad concreta y fácil de dimensionar para quien está evaluando comprar.
¿Qué propiedades pueden aprovechar esta oportunidad?
La promoción está dirigida a unidades seleccionadas con entrega inmediata, sujetas a disponibilidad, cuya operación cumpla las condiciones definidas para el beneficio.
La entrega inmediata tiene además una ventaja práctica: permite evaluar una propiedad que ya existe y conocer físicamente sus espacios y terminaciones.
Actualmente ESEPE cuenta con alternativas de entrega inmediata en proyectos de casas y departamentos en distintas comunas de Chile, incluyendo Puente Alto Puente, Buin y Puerto Montt.
Puedes revisar las alternativas disponibles en proyectos ESEPE.
¿Por qué ahora puede ser un momento especialmente interesante para comprar?
El descuento sobre el precio es solo una parte de la ecuación.
Actualmente existe otro instrumento que puede modificar significativamente el costo financiero de comprar una vivienda nueva: el subsidio a la tasa de interés para créditos hipotecarios, que opera conjuntamente con la garantía estatal FOGAES.
Y aquí nuevamente conviene separar los conceptos.
FOGAES y el subsidio a la tasa no son lo mismo.
FOGAES es una garantía estatal que busca facilitar el acceso al financiamiento, mientras que el subsidio reduce la tasa de interés aplicada al crédito hipotecario. Ambos instrumentos pueden operar conjuntamente cuando el comprador y la vivienda cumplen los requisitos correspondientes.
Tras su ampliación en 2026, el beneficio conjunto considera viviendas nuevas de hasta 6.000 UF y 80.000 cupos en total (30.000 más que antes). De acuerdo con MINVU, puede permitir una reducción aproximada de un punto porcentual en la tasa hipotecaria y facilitar operaciones con un pie de 10%, sujeto siempre a evaluación y aprobación de la entidad financiera.
El beneficio estará disponible hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar los 80.000 cupos, lo que ocurra primero.
Menor precio + menor tasa + posibilidad de un menor pie
Aquí aparece la verdadera oportunidad.
Al analizar una compra inmobiliaria no conviene mirar solamente el precio publicado. Hay que observar simultáneamente cuánto capital inicial se necesita, cuánto se financiará y cuánto costará ese financiamiento durante los próximos años.
En determinadas operaciones, hoy pueden coincidir tres factores:
Esto permite atacar tres de las principales barreras que históricamente enfrenta una persona al comprar una propiedad: precio, pie y dividendo.
Un ejemplo: una propiedad de 6.139 UF
Tomemos como ejemplo una casa del proyecto San Francisco, modelo Terra, con un precio de lista de 6.139 UF.
Con un descuento ESEPE de 19%:
Precio de lista: 6.139 UF
Descuento: 1.166 UF
Nuevo precio: 4.973 UF
La diferencia es relevante no solo porque disminuye el precio de adquisición.
Como el nuevo precio queda bajo las 6.000 UF, la vivienda podría quedar dentro del rango del subsidio a la tasa y FOGAES. Además, un precio menor también puede significar un monto menor que financiar y, dependiendo de las condiciones del crédito, un dividendo inferior.
Si además el comprador cumple las condiciones para acceder al subsidio a la tasa y a la garantía FOGAES, puede producirse una combinación particularmente favorable entre precio de entrada, pie y costo del crédito.
Por supuesto, cada operación debe evaluarse individualmente y la aprobación del financiamiento depende de la institución financiera.
¿Y si estoy comprando para invertir?
La reducción del precio de adquisición también tiene implicancias para un inversionista.
La rentabilidad inmobiliaria no depende únicamente del arriendo que pueda generar una propiedad. También depende de cuánto se pagó por ella.
La lógica básica es:
Rentabilidad bruta = ingreso anual por arriendo ÷ precio de compra × 100
Si una propiedad mantiene un potencial de arriendo similar, pero puede adquirirse a un precio inferior, la rentabilidad bruta potencial aumenta.
Por ejemplo: si una propiedad con precio de lista de 5.000 UF se arrienda en 20 UF mensuales (240 UF al año), su rentabilidad bruta es de 4,8%. Con el descuento de 19%, el precio baja a 4.050 UF y, con el mismo arriendo, la rentabilidad bruta sube a 5,9%.
Por eso una reducción significativa del precio inicial puede ser especialmente relevante en proyectos destinados a inversión.
¿Conviene esperar?
Cuando aparece un beneficio tributario nuevo es natural preguntarse si conviene comprar ahora o esperar.
En este caso hay que considerar algo importante: la exención establecida por la Ley 21.850 es temporal. Tiene una duración de un año desde su entrada en vigencia.
Además, el subsidio al crédito hipotecario y FOGAES tienen un número limitado de cupos.
Por eso, más que intentar adivinar cuál será el mejor momento futuro, la pregunta útil es otra:
¿Las condiciones disponibles hoy permiten que la propiedad que quiero comprar sea financieramente conveniente para mí?
Preguntas frecuentes sobre la exención de IVA en viviendas nuevas
¿Desde cuándo comienza la exención de IVA para viviendas nuevas?
La exención aplica a las compraventas realizadas entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027. Es una medida transitoria: terminado ese plazo, las viviendas nuevas vuelven a pagar IVA de forma normal. La promoción del 19% de ESEPE aplica a las unidades adheridas que se escrituren desde el 1 de diciembre de 2026.
¿Todas las viviendas nuevas pueden acceder?
No. La exención está pensada para vender viviendas que ya están terminadas. Para acceder, debe ser nueva, venderse por primera vez y contar con recepción definitiva de obras al 17 de octubre de 2026, fecha en que se publicó la ley.
Quedan fuera las viviendas usadas y los proyectos en verde o en blanco que obtengan su recepción después de esa fecha, aunque se terminen durante el año de vigencia de la exención.
¿La eliminación del IVA significa que una vivienda baja automáticamente 19%?
No, por dos razones. Primero, el precio de una vivienda ya incluye el IVA, así que el 19% se calcula sobre el valor neto: aunque toda la vivienda pagara IVA, este equivaldría a cerca de un 14% del precio final. Segundo, el terreno no paga IVA; el impuesto solo se aplica a la parte construida.
Por ejemplo, en una vivienda de 5.000 UF cuyo terreno vale 1.000 UF, el IVA contenido en los 4.000 UF restantes es de unas 639 UF, cerca de un 13% del precio. Por eso, según cada proyecto, la exención equivale en la práctica a una rebaja de entre 11% y 15%.
Entonces, ¿por qué ESEPE habla de 19%?
Porque ESEPE decidió entregar un beneficio mayor al que genera la ley.
Siguiendo el ejemplo anterior, en una vivienda de 5.000 UF la exención de IVA representaría una rebaja cercana a 639 UF. Con la promoción, ESEPE descuenta 950 UF, el 19% del precio de lista: es decir, aporta de su parte unas 311 UF adicionales.
El 19% es el beneficio total: no se suma a la exención de IVA, sino que la incluye y la complementa hasta llegar a ese porcentaje.
¿Puedo usar el descuento de ESEPE junto con el subsidio a la tasa y FOGAES?
Sí. Son beneficios distintos: el descuento lo entrega ESEPE, mientras que el subsidio a la tasa y FOGAES los entrega el Estado a través del banco.
Si el comprador y la vivienda cumplen los requisitos del programa, se pueden combinar. Además, como el tope del subsidio es de 6.000 UF, el descuento puede dejar dentro del programa casas cuyo precio de lista supera ese límite.
¿FOGAES es lo mismo que el subsidio a la tasa?
No, aunque suelen operar juntos. FOGAES es una garantía del Estado: respalda una parte del crédito ante el banco, lo que permite financiar hasta el 90% de la vivienda y pagar un pie de solo 10%. El subsidio a la tasa, en cambio, es un aporte del Estado que paga parte de los intereses del crédito y baja la tasa en cerca de un punto porcentual (por ejemplo, de 4% a 3%).
En simple: FOGAES te ayuda a entrar con menos pie y el subsidio te ayuda a pagar un dividendo más bajo. Según un ejemplo de MINVU, en una vivienda de 4.000 UF con crédito a 30 años, el dividendo puede bajar en cerca de $74.000 al mes.
¿Hasta qué precio de vivienda se puede acceder al subsidio hipotecario y FOGAES?
Hasta 6.000 UF. El programa está dirigido a personas naturales que compren una vivienda nueva con crédito hipotecario en alguna de las 18 instituciones financieras participantes. Estará disponible hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta completar los 80.000 cupos, lo que ocurra primero, por lo que conviene no dejarlo para el final. La aprobación siempre depende de la evaluación crediticia del banco.
¿Puedo acceder si compro para invertir?
A la exención de IVA y al descuento de ESEPE, sí: la ley no fija un precio máximo para la vivienda ni limita el beneficio a personas naturales. El subsidio a la tasa y FOGAES, en cambio, tienen requisitos propios para el comprador, por lo que conviene revisarlos caso a caso con el banco.
Una ventana poco habitual para comprar vivienda
El mercado inmobiliario atraviesa un momento particular. Por un lado, una nueva ley crea durante doce meses una exención de IVA para determinadas viviendas nuevas terminadas.
Por otro, continúan vigentes instrumentos destinados a reducir el costo del financiamiento y facilitar el acceso al crédito hipotecario.
Y en ESEPE decidimos sumar una tercera variable:
19% de descuento sobre el precio de lista en unidades seleccionadas con entrega inmediata.
Para una familia puede significar acercarse a una vivienda que antes quedaba fuera de presupuesto. Para un inversionista puede significar entrar a un activo inmobiliario desde un precio más competitivo. Y para ambos significa algo especialmente valioso al momento de tomar una decisión financiera de largo plazo: comprar con más información y mejores condiciones de entrada.
Antes de decidir, compara el precio final, el pie requerido, el monto a financiar, la tasa disponible y el dividendo resultante.
Porque una buena oportunidad inmobiliaria no se define solamente por cuánto cuesta una propiedad. Se define por cuánto pagas, cuánto necesitas financiar y qué valor puede entregarte esa propiedad en el tiempo.
Consulta las unidades ESEPE disponibles y las condiciones de la promoción en esepe.cl.
Las unidades adheridas son limitadas y están sujetas a disponibilidad.
Revisa las casas con descuento acá
Información tributaria y financiera de carácter general, actualizada a octubre de 2026. Los beneficios tributarios y financieros están sujetos al cumplimiento de los requisitos legales, disponibilidad de cupos y evaluación de las entidades correspondientes. La promoción ESEPE aplica exclusivamente a las unidades adheridas que se escrituren desde el 1 de diciembre de 2026.